Участок на первой линии в с. Окунёвка Крым
4 900 000

Участок на первой линии в с. Окунёвка Крым

Окунёвка , ЛКХ , кол-во соток: 100
Участок на первой линии в СТ Кипарис Черноморское Крым
1 400 000
Участок в Межводном на первой линии
1 700 000

Участок в Межводном на первой линии

Межводное , ИЖС , кол-во соток: 6,6
Проезд Западный , первая линия
1 300 000

Проезд Западный , первая линия

Черноморское , ИЖС , кол-во соток: 8,16
Участок в Межводном на первой линии
7 000 000

Участок в Межводном на первой линии

Межводное , ИЖС , кол-во соток: 20

Как правильно составить договор купли-продажи недвижимости?

Как правильно составить договор купли-продажи недвижимости?

Вы нашли дом или квартиру своей мечты (ну или не мечты, но это вас устраивает и подходит). Жилье осмотрено, продавец проверен, документы подготовлены и вы вот-вот станете владельцем своего дома. Предстоит только подписать договор купли-продажи, но как же его составить так, чтобы сделка была правомерна и избежать подводных камней?

В данной статье мы рассмотрим: что представляет собой договор купли-продажи, какие обязательные пункты он должен содержать, как происходит расчет и передача недвижимости в собственность, чем грозит его не правильное составление, как зарегистрировать право собственности на жилье.

Юридический смысл договора купли-продажи

Договор купли продажи - это двусторонняя сделка, где одна сторона (продавец) обязуется передать товар в собственность другой стороне(покупателю), а покупатель в свою очередь обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму(цену). Здесь применяются общие нормы Гражданского кодекса РФ (ст. 454-491 ГК РФ) и специальный параграф №7 (ст. 549-558 ГК РФ).

Как составить договор купли-продажи и какие обязательные пункты он должен содержать?

Договор купли-продажи недвижимости должен быть составлен в письменной форме, иначе он считается недействительным(ст. 550 ГК РФ). По желанию сторон его нотариально заверяют.

Документ для оформления права собственности на недвижимость начинается с номера и наименования заключаемого договора, затем идет место заключения и дата подписания, полные наименования и паспортные данные участников сделки, определяется роль каждой стороны - Покупатель и Продавец. Также обязательно указываются подробные характеристики объекта продажи. Если продается квартира, то согласно статье 554 ГК России текст договора должен содержать адрес с номером квартиры, кадастровый номер, площадь жилья, полное описание количество комнат в нём, форму собственности и характер использования недвижимости, этажность, год постройки.

Если продаваемое жилье имеет какое-либо обременение(залог, аренда, рента, жильцы имеющие право пожизненного проживания и др), то это тоже нужно указать в тексте (ст. 558 ГК РФ). Важным разделом договора является определение цены продаваемого объекта. Это обязательная составляющая. Если цена не указана, то договор считается недействительным. Цена может указывать за объект недвижимости в целом или за 1 квадратный метр. Стоит помнить, что установленная стоимость недвижимости при продаже включает в себя и стоимость земельного участка или права на его использование, на котором находится объект. Если же продавец желает получить дополнительные деньги за земельный участок, где располагается объект, то указывается цена по отдельности и общая.

Как происходят расчеты покупателя с продавцом?

В договоре следует прописать также порядок расчета между продавцом и покупателем и порядок передачи недвижимого имущества. Порядок расчета может быть разовым или в виде рассрочки. При рассрочке подробно расписывается порядок платежей с суммами и датами погашения. Стоимость указывается в рублях и прописью. Также заполняя часть договора, связанную с расчетами, следует помнить, что при регистрации перехода права собственности в силу закона, регистратором на объект будет наложено обременение в виде залога, которое после оплаты стоимости объекта покупателю придется снимать в регистрирующем органе. Если стороны не хотят, чтобы на объект было наложено обременение, то нужно прописать в договоре, что до момента полного расчета объект не будет находиться в залоге у продавца.

Как происходит передача недвижимости?

В договоре купли-продажи обязательно должен быть прописан порядок фактической передачи имущества. Фактическая передача недвижимости оформляется передаточным актом. Такой подписанный акт должен остаться у каждой стороны сделки.(ст 556 ГК РФ). Не нужно подписывать акт не глядя на квартиру, потом практически невозможно будет доказать выявленные недостатки.

Стороны в договоре могут предусмотреть, что договор является одновременно передаточным актом или, что объект будет передан по акту в течение определенного сторонами срока после государственной регистрации. В этом случае при регистрации перехода права собственности в регистрирующем органе передаточный акт прилагать не требуется. Если же в договоре указано, что объект уже передан, то вместе с договором в регистрирующий орган необходимо предоставлять передаточный акт.

Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость?

Итак, квартира осмотрена, передаточный акт и договор купли-продажи подписаны, что же дальше? А дальше в соответствии со ст. 553 ГК РФ переход прав собственности от продавца к покупателю нужно зарегистрировать в Рос реестре по месту нахождения объекта недвижимости. Для этого предоставляются следующие документы:

  • заявление о регистрации;
  • договор купли-продажи – по экземпляру на каждого продавца и покупателя, а также один экземпляр для регистратора;
  • кадастровый паспорт на квартиру (если он ранее не был представлен);
  • согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки и документ об оплате государственной пошлины (если продавцом или одним из продавцов является несовершеннолетний ребенок).
Если вдруг одна из сторон уклоняется от регистрации права собственности, то можно обратиться в суд и решение о регистрации будет принято судом. Сторона необоснованно уклоняющаяся от регистрации возмещает понесенные затраты.(п 3 ст 551 ГК РФ)

По итогам государственной регистрации в ЕГРП вносится записи о прекращении права собственности продавца и возникновении права собственности покупателя, которому выдается Свидетельство о регистрации права собственности. С этого момента покупатель становится полноправным собственником и на основании ст. 209 ГК РФ имеет право владеть, пользоваться объектом недвижимости и совершать с ним сделки.

К чему может привести не правильное оформление договора купли-продажи?

  • При неправильно составленном документе и отсутствии обязательных положений такой договор могут признать недействительным и право перехода собственности не будет зарегистрированно.
  • Если указывать заниженную стоимость жилья, то следует помнить об уголовной ответственности за уклонение от уплаты налогов.
  • Если занижена стоимость квартиры, то покупатель недополучит средства при оформлении вычета на жилье. Так как он оформляется на основании суммы, указанной в договоре.
  • При продаже квартиры или дома с мебелью, нужно в тексте договора составить перечень всех предметов интерьера. Это позволит избежать недоразумения в дальнейшем.
  • Если одной из сторон сделки является несовершеннолетний, то нужно обязательно получать разрешение органов опеки и попечительства.

Договор купли-продажи является заключенным с момента его подписания участниками. А у участников сделки возникают юридические права и обязанности. Если в договоре были допущены ошибки, то они могут стать поводом для судебных разбирательств. Чтобы избежать этого Агентство недвижимости Тарханкут-Сервис поможет вам с оформлением документов и ведением сделок.

Следующая статья: С чего надо начать покупку недвижимости в Крыму?

Наши предложения по недвижимости в Крыму

Просторная, светлая квартира в Черноморском Крым
3 комнатная
74,1 м2
3 / 5
1500 м
3 300 000

Просторная, светлая квартира в Черноморском Крым

ул. Димитрова 3/5 Общая площадь 74,1 кв.м., жилая 41,1 кв.м., кухня 12, 9 кв.м. Центральное...
Отель на берегу моря в Черноморском
3
10+
300 м2
4
100 м
12 500 000

Отель на берегу моря в Черноморском

Продажа 3-х этажного пансионата на 10 номеров по 30 кв.м. каждый в 1-й линии от...
Дом в Черноморском 80% готовности
5
2
233 м2
920 м
5 500 000

Дом в Черноморском 80% готовности

Продаётся капитальный, красивый дом в Черноморском на 80% готовности. Общая площадь 233 кв.м., жилая 84...
Не дорогой участок в Межводном
ИЖС
10
1000 м
315 000

Не дорогой участок в Межводном 10 сот.

10 соток, ИЖС. Российское право, межевание. До моря 1200 метров. До коммуникаций (свет, газ) 1000...
Участки в Межводном в центре села
ИЖС
5,8
360 м
1 150 000

Участки в Межводном в центре села 5,8 сот.

Продаётся несколько земельных участков в самом центре села Межводное. Участки по 5,8 и по 7,7...
Участок в Оленевке на Ленина
ИЖС
32
1400 м
10 300 000

Участок в Оленевке на Ленина 32 сот.

В селе Оленевка по улице Ленина продаются два смежных земельных участка общим размером 32 сотки...

Агентство недвижимости в Черноморском